政策壓制下的市場是非正常的市場。目前房價穩(wěn)定在二三線城市，下調(diào)壓力在一線城市，這是公認的事實。遏制部分城市的房價漲幅的只會是短暫的局面。長期看漲也基本成為共識。
到底會降低多少？很多專家都在預測底部。但是市場的表現(xiàn)更加表明問題。
與08年不同的是房企拿地信心并沒有降到最低點。行業(yè)龍頭萬科,在銷售大幅下滑的5月買入了8個新項目。而在廣州,4月以來首次推出的2幅住宅用地,也吸引了至少3家開發(fā)商于今日參與競價。
但是，土地供應的形勢并未樂觀起來。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,5月全國12個被監(jiān)測城市的居住用地成交面積672公頃,雖然環(huán)比增長22%,但較前12個月均值仍低12%。此外,5月居住用地的溢價率繼續(xù)明顯下滑。除上海多幅熱點地塊成交,導致溢價率高達123%,其余城市均未超過40%。而標桿房企的購地支出環(huán)比也比上月下跌兩成左右。6月4日—6月17日,全國12個被監(jiān)測城市宅地成交更是僅33公頃,較新政前周平均的194公頃下降83%。
涉及到全年的土地供應目標的實現(xiàn)，下半年各級政府壓力是存在的。
與此同時，成交回暖的現(xiàn)象隨著政策穩(wěn)定有苗頭出現(xiàn)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周（6月21日—6月27日），北京樓市成交量延續(xù)了前一周勢頭，繼續(xù)走高。二手住宅環(huán)比前一周大漲121.1%，新房也有較大幅度上漲。同時上周全市二手房住宅共簽約2490套，日均成交量高達355套，與前一周相比漲幅高達121.1%。這也是5月份以來的單周最大漲幅。
北京樓市09年初的悄然回暖，在業(yè)內(nèi)外曾經(jīng)引起很大爭議。這并不奇怪，業(yè)內(nèi)對市場的預期當時并不看好，特別是營銷總監(jiān)們，持續(xù)的壓力使得09年2—5月份，營銷總監(jiān)們也是把當時的市場現(xiàn)象歸于小陽春，不穩(wěn)定的小陽春，所以房企的拿地在09年5月之前還基本是停止的。而業(yè)外的很多人，編造出的假按揭等等謊言，也使得消費者和房企一直持續(xù)懷疑樓市是否走出低谷。應該說，不論是消費者還是房企的絕大多數(shù)都是走了錯誤的路徑。試圖抄底者，腸子都悔青了。
通州項目，08年基本8000以內(nèi)，09年高峰期15000元。追漲的心理，造成了回暖預期成為共識后的搶購潮。搶購的不單單是住宅，更是本已經(jīng)奇缺而且奇缺局面不可改變的土地。
這也是樓市新政的基礎。即使在樓市政策開始轉(zhuǎn)向的09年12月份之后，樓市持續(xù)的慣性，把市場壓的粉身碎骨。而兩會中那么嚴厲的聲音，也沒有抑制住不論是房企的土地需求，還是消費者的購房需求。最終只有掐死脖子的新政。
而同時，國土部的堅持調(diào)控實際是在制造市場的悖論。據(jù)報道：為防止部分地方政府可能出現(xiàn)的政策松動現(xiàn)象，國土部副部長贠小蘇日前在房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控暨2009年度土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作情況分片座談匯報會上強調(diào)，土地參與樓市調(diào)控政策將不會改變，各地在堅決落實好中央和地方政府確定的保障性、政策性和有合理需求的群眾住房用地供應同時，也應由單純供地向合理開發(fā)利用土地、依法加強監(jiān)管延伸。
是的，嚴格土地開發(fā)整理本身，一定是土地從供應源頭的量的減少和價格的升值。這是不可改變的悖論。我們一直關注土地溢價率，但是不關心低價的總價實際已經(jīng)隨著土地整理成本的高昂，而逐漸上揚。成交價即使沒有高的溢價率，也不表示土地價格已經(jīng)向下。
三季度，降價已成主流。但是對于降價的幅度，三季度將有很大的分野。理智消費人群，不會等待樓市之底。而選擇適當時機及時出手。當然也必將有等待更低的底部出現(xiàn)的消費者，那么，機會屬于前者，悔恨歸于后者是必然的。
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